Si necesitas financiación para hacer realidad la casa de tus sueños, este articulo te interesa. Nuestra área de formalización hipotecaria resume, cerca de un año después de la aprobación de la Ley Hipotecaria 5/2019 del 15 de marzo de 2019, los principales cambios que ha implicado la nueva legislación. Conocer cada paso para financiar tu futuro hogar es fundamental para encarar el proceso con ilusión y seguridad. ¿Nos acompañas en el recorrido?
A grandes rasgos, la Ley Hipotecaria se articula en 4 puntos principales:
- Alargamiento de los timings de contratación
- Novedades documentales: FEIN, acta notarial previa, etc.
- Certificaciones profesionales a nivel europeo.
- Regulación de comisiones y cláusulas.
Timings de contratación
Es necesario tener en cuenta que la Ley hipotecaria actual ralentiza los plazos de contratación respecto a la ley anterior debido a los requisitos de cumplimiento de los pasos que veremos a continuación. No obstante, cuando conoces los procesos y los plazos, todo es más ágil y más sencillo de lo que puede parecer en un primer vistazo.
Planteamiento de la operación
Si buscas financiación, en el momento de hacer una visita a la sucursal bancaria deberás plantear los números de la operación de financiación. Esto es: capital de fondos propios aportado, necesidad de financiación, preferencias en relación al plazo, tipos de interés, etc. La buena noticia es que el área de Formalización Hipotecaria de PMP puede realizar esta gestión para ahorrarte visitas a diferentes sucursales. También puede dirigir la operación a las entidades donde encuentre un mejor encaje y ahorrarte la documentación laboral y económica (digitalizada) por vía telemática.
Scoring del cliente por parte de la entidad
Una vez aportada toda la información, la oficina bancaria hace un scoring del cliente. Es decir, determina tu perfil económico teniendo en cuenta factores como: posible endeudamiento, situación laboral, antigüedad, etc.
Proyecto, tasación y licencia de obras
De forma paralela a esta tramitación bancaria, desde PMP pudimos avanzar en otros procesos necesarios: creación del proyecto básico y ejecutivo, solicitud de licencia de obras, etc. Además, en relación a la Formalización Hipotecaria, encargamos la tasación a una sociedad oficial homologada por el Banco de España y el informe de tasación resultante se aportará a la entidad bancaria, así como la licencia de obras una vez sea emitida por el Ayuntamiento correspondiente. Estos serán los últimos documentos necesarios para presentar la operación al departamento de riesgos de la entidad bancaria y esperar su aprobación.
Precios definitivos
En el momento en que la entidad bancaria recibe la documentación es cuando Riesgos emite su dictamen y cuando los precios de la operación se fijan como definitivos. Cualquier cambio de tarifas del Banco con carácter previo a esta sanción de Riesgos afectará al tipo de interés y/o comisiones y hará varias la cuota del préstamo. Por lo tanto, los precios que obtienes a las visitas iniciales a la sucursal no tienen por qué coincidir con los que se cerrarán, ya que en el periodo de tiempo entre un momento y el otro las entidades pueden modificar las tarifas.
Emisión de la FEIN
Con la sanción de Riesgos, el departamento de Formalización de la entidad bancaria debe emitir una serie de documentación (regulada por la Ley Hipotecaria de 2019) que incluye:
- la FEIN (Ficha Europea de información Normalizada)
- la FIAE (Ficha de Advertencias Estandardizadas)
- Borrador de la escritura de préstamo
- una simulación de la variabilidad de cuotas
- una serie de documentos referentes al asesoramiento recibido por parte de la entidad.
¿Qué es la FEIN? Es el nuevo documento que recoge todas las particularidades del préstamo a contratar. Debe coincidir con el borrador de la escritura y con la información de leerá el Notario tanto en el acta previa como el día de la firma del préstamo.
Plazo legal para la firma
Una vez hayas firmado la FEIN y el resto de documentación anexa, tienes un plazo de 14 días para repasar la documentación antes de firmar la escritura del préstamo. En ningún caso podrá firmar el préstamo antes de los 14 días. Dentro de estos 14 días deberás ir a la Notaria para recibir asesoramiento y firmar un acta previa, en la cual el Notario repasará las condiciones del préstamo a contratar. Esta acta previa se debe hacer siempre con un mínimo de 24 horas de antelación a la firma de la escritura.
Por lo tanto, para la firma de un préstamo hipotecario se debe visitar la Notaria dos veces. La firma del préstamo nunca podrá ser antes de 14 días, y la del acta debe hacerse como mínimo 24 horas antes del préstamo.
Resumen de los plazos
La afectación de la Ley hipotecaria de 2019 a los plazos del proyecto es la siguiente:
- Se produce una dilatación del proceso de contratación. Antes visitabas la sucursal, se enviaba la documentación a Riesgos, obtenías la oferta vinculante y al día siguiente ya podías firmar.
- Ahora, en cambio, hace falta un mínimo de mes y medio, que a la práctica se convierte en mínimo dos meses si no hay percances y sin contar el tiempo que hace falta para obtener la licencia de obras.
- La validación de las tasaciones y la emisión de la documentación por parte de gestorías externas de los Bancos han hecho que se alargue el proceso de contratación debido a unos trámites que de momento son muy lentos por parte de terceros.
Si requieres nuestro servicio de asesoramiento en la formalización, en PMP te preparamos el estudio financiero desde el momento en que firmas el contrato. De este modo, trabajamos el proyecto básico y el ejecutivo de forma paralela a la financiación de la obra y podrás contratar el préstamo hipotecario en el mismo momento de la obtención de la licencia de obras.
Novedades documentales
Repasamos el glosario de la documentación necesaria.
FEIN
Es el documento que sustituye la oferta vinculante / FUPER. Ahora cuenta con un formato homogéneo y regulado a nivel europeo. En él consta la información personalizada del préstamo hipotecario. Mientras que la FEIN sí que es vinculante, la FIPER no lo era.
FIAE
Este documento es un complemento al FEIN y desglosa las informaciones y datos comunes a los préstamos hipotecarios de aquella entidad. No es información personalizada, sino comuna.
Acta previa
Como ya hemos avanzado, antes de la firma del préstamo debes recibir asesoramiento notarial y firmar un acta donde constaran todas las condiciones particulares y generales del préstamo hipotecario. También realizarás un test de conocimiento del producto a contratar, que se incorporará al acta y que es de obligada aprobación.
El test notarial
Es una de las novedades de la Ley del 2019. Son una serie de preguntas que deberás responder de forma correcta para acceder a la contratación del préstamo. Las preguntas pueden incluir estas cuestiones, entre otras:
- ¿Has recibido toda la documentación, has estado previamente informado por la entidad y te han dado respuesta a todas tus preguntas?
- ¿Conoces el capital, la duración y importe y periodicidad de las cuotas?
- ¿Hay bonificaciones?
- ¿Conoces y comprendes que los tipos puedes variar a lo largo del tiempo y esto puede suponer un incremento de la cuota?
- ¿Respondes a esta deuda con todos tus bienes o solo con el hipotecado?
Certificaciones profesionales
La nueva ley obliga a una formación mínima para cualquier trabajador de una entidad bancaria, asesoría, intermediadora o cualquier otra entidad que informe y/o asesore sobre préstamos hipotecarios. Así, según las funciones a desarrollar existen diferentes certificaciones. La EFPA (European Financial Planning Association) recoge las siguientes certificaciones:
- EFP (European Financial Planner)
- EFA (European Financial Advisor)
- EIP (European Investment Practitioner)
- EIA (European Investment Assistant)
- LCCI (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario)
Estas certificaciones se asignan según las funciones a desarrollar por el candidato. La certificación de la LCCI es el mínimo nivel que un asesor externo a una entidad bancaria debe obtener para poder operar.
Regulación de comisiones y cláusulas
La ley continua el camino iniciado en las anteriores reformas, regulando y limitando todavía más las condiciones bancarias por lo que respecta a las amortizaciones anticipadas, impagos, gastos, etc. Esta regulación es bastante amplia y le dedicaremos espacio en un post referente al funcionamiento del préstamo auto-promotor.
Esperamos que esta información haya sido de utilidad para conocer los diferentes pasos implicados en la financiación hipotecaria. Son unos trámites que, con la ayuda de nuestro equipo, serán más ágiles y eficientes. Si todavía tienes dudas, en el área de asesoramiento hipotecario estaremos encantados de ayudarte.
