¿Qué permisos necesito para construir una casa de obra nueva? ¿Y qué impuestos deberé pagar?
Construir una casa es uno de los proyectos más importantes de la vida. Más allá del diseño y de la elección de los acabados, hay una serie de trámites administrativos, permisos e impuestos que hay que conocer antes de empezar las obras.
Hoy os explicamos, de forma sencilla, cuáles son los principales requisitos para construir una casa de obra nueva.
1. Disponer de un terreno edificable
Antes de empezar cualquier proyecto, es imprescindible que el terreno sea edificable. Esto significa que debe ser suelo urbano o urbanizable y que la normativa urbanística del municipio permita la construcción de una vivienda.
Cada ayuntamiento establece unas condiciones específicas, como la ocupación máxima de la parcela, la edificabilidad, la altura permitida o las distancias mínimas respecto a los límites de la finca.
2. Proyecto arquitectónico
Una vez confirmada la viabilidad del terreno, un arquitecto será el encargado de redactar el proyecto de vuestra futura casa.
Este trabajo incluye:
- el proyecto básico
- el proyecto ejecutivo
- toda la documentación técnica necesaria para tramitar la licencia de obras
Durante la ejecución de la obra también intervendrá un arquitecto técnico (aparejador), responsable de la dirección de ejecución de los trabajos
3. Licencia de obras
La licencia de obras es uno de los trámites imprescindibles antes de iniciar cualquier construcción. Esta solicitud se presenta en el ayuntamiento correspondiente, junto con el proyecto redactado por el arquitecto.
Una vez presentada la documentación, los servicios técnicos municipales —arquitectos, ingenieros y técnicos de urbanismo— revisan que el proyecto cumpla toda la normativa vigente, incluyendo el planeamiento urbanístico del municipio, el Código Técnico de la Edificación y el resto de requisitos legales.
Si el proyecto es correcto, el ayuntamiento concede la licencia de obras. En caso contrario, se requerirá la modificación del proyecto o, si no es compatible con la normativa, la licencia podrá ser denegada.
4. ¿Cuánto cuesta la licencia de obras?
La obtención de la licencia conlleva el pago de diversos impuestos y tasas municipales. Los principales son:
- Tasa por la tramitación de la licencia de obras, cuyo importe varía según cada ayuntamiento.
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), que habitualmente oscila entre el 2% y el 4% del presupuesto de ejecución material de la obra, dependiendo del municipio.
5. Otros trámites previos al inicio de las obras
Además de la licencia, será necesario disponer de diferentes estudios y documentos técnicos, entre los que destacan:
- Estudio geotécnico del terreno (estos se necesitan para hacer el proyecto)
- Estudio topográfico
- Estudio de seguridad y salud
- Coordinación de seguridad y salud durante la obra
- Comunicación de inicio de obras, cuando sea necesaria
6. ¿Qué hay que hacer cuando termina la construcción?
Una vez finalizada la obra, todavía será necesario completar diversos trámites administrativos:
- Certificado final de obra
- Licencia de primera ocupación (o comunicación equivalente, según el municipio)
- Cédula de habitabilidad
- Certificado de eficiencia energética
- Inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad y en el Catastro
7. Otros impuestos y gastos que hay que tener en cuenta
Además de las tasas municipales, hay otros conceptos que forman parte del presupuesto de una casa de obra nueva:
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicables en determinados trámites notariales, como la declaración de obra nueva o la constitución de una hipoteca.
- Gastos de notaría y del Registro de la Propiedad.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que se empezará a pagar una vez la vivienda conste inscrita en el Catastro.
8. Gastos que a menudo pasan desapercibidos
Cuando se planifica el presupuesto es habitual olvidar algunos conceptos que también habrá que asumir:
- Honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico.
- Estudios geotécnicos y topográficos.
- Seguro decenal (obligatorio en determinados supuestos).
- Conexiones de agua, electricidad, gas y telecomunicaciones.
- Acometidas y, si es necesario, trabajos de urbanización.
9. Un buen asesoramiento es la mejor inversión
Construir una casa implica coordinar numerosos profesionales, gestionar documentación y cumplir una normativa urbanística cada vez más exigente.
Por eso, contar con un equipo especializado desde el primer momento os ayudará a evitar imprevistos, optimizar los plazos y tener la tranquilidad de que todo el proceso se desarrolla correctamente.
En Prêt-à-porter casas os acompañamos durante todas las fases del proyecto, trabajando con el sistema «llave en mano» para que construir vuestro hogar sea una experiencia ilusionante, segura y sin complicaciones.
